Jakie są różnice między umową dożywocia, a umową służebności osobistej ?

 

W Kodeksie cywilnym znajdujemy dwie o zbliżonym charakterze instytucje – umowę dożywocia oraz służebność osobistą.

Pomimo faktu, że obie instytucje różnią się od siebie, to jednak są one często ze sobą mylone. Stąd też postanowiłem bliżej przyjrzeć się ich regulacjom i zwięźle przedstawić, czym w kluczowych elementach się te umowy ze sobą różnią.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że służebność osobista jest ograniczonym prawem rzeczowym, a więc ma skutek wobec osób trzecich (erga omnes), podczas gdy umowa o dożywocie jest wyłącznie stosunkiem obligacyjnym i ma skutek tylko wobec osoby nabywającej nieruchomość obciążoną. Oba stosunki prawne powstają w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, jak też są ujawniane w księdze wieczystej.

Istotna różnica pomiędzy dwoma omawianymi umowami pojawia się w kontekście ich związku z przeniesieniem nieruchomości na rzecz osoby obciążonej obowiązkiem. O ile przy umowie o dożywocie istotnym elementem umowy jest przeniesienie na własność nieruchomości (908 k.c.), to do umowy służebności osobistej nie należy obowiązek w postaci przeniesienia żadnej nieruchomości. Oznacza to, że służebność osobista może być ustanowiona na rzecz osoby, która nie była nigdy właścicielem nieruchomości obciążonej tą służebnością.

 

OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI NA RZECZ UPRAWNIONEGO

 

W dalszej kolejności zauważyć należy, że omawiane umowy różnią się również w zakresie obowiązków na rzecz osób uprawnionych (dożywotnika).

 

UMOWA SŁUŻEBNOŚCI OSOBISTEJ

W ramach umowy służebności osobistej, osobie uprawnionej przysługuje prawo do zamieszkiwania w budynku położonym na cudzej nieruchomości. Osoba uprawniona na mocy umowy służebności osobistej może korzystać z przynajmniej jednego pomieszczenia mieszkalnego, jak też z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302 § 1 k.c.). W ramach tej umowy uprawniony może ponadto przyjąć na mieszkanie małżonka oraz dzieci małoletnie. Inne osoby natomiast wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego (art. 301 § 1 k.c.).

 

UMOWA DOŻYWOCIA

O ile przy umowie służebności występuje wyłącznie element obowiązku umożliwienia zamieszkania osobie uprawnionej w obciążonej służebnością nieruchomości, to przy umowie dożywocia pojawia się dodatkowo element alimentacyjny dożywotnika. Objawia się on tym, że osoba, która w ramach tej umowy nabywa nieruchomość, jest obowiązana nie tylko przyjąć dożywotnika jako domownika, ale ponadto dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła , opału, a nadto zapewnić mu pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić jej własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym (art. 908 § 1 k.k.).

W związku z powyższym, kluczową różnicą pomiędzy dwoma omawianymi umowami, w zakresie w treści uprawnień osoby uprawnionej (dożywotnika), jest kwestia alimentacyjna, która pojawia się przy umowie dożywocia.

Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że o ile przy umowie służebności osobistej element alimentacji się nie pojawia z mocy ustawy, to może on zostać odrębnie uregulowany w treści aktu notarialnego, również o podobnej treści która jest przewidziana dla umowy dożywocia. W przypadku braku możliwości zawarcia umowy dożywocia, możliwym jest zawarcie umowy służebności osobistej i w jej ramach uzupełnienie obciążeń właściciela nieruchomości o dodatkowe obowiązki, które w pełni zabezpieczą interesy strony, która w ramach umowy nabywa prawo do służebności osobistej.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *